合生创展“朱老农”撕下低调脸谱,开年7天蚕食超393亿元名目

老农种田,春播秋藏,讲究按时令来,不急不躁的。自卸职董事长后,合生创展“朱老农”似乎变了个样,撕下一向“低调”的脸谱,频繁生猛拿地,2021开年7天内鲸吞超393亿元投资项目。

昔日被王石称为“房地产界真正的地产航母”的合生创展,曾为地产“华南五虎”之一。

创始人朱孟依,平常衣着普通,且沉默少语,一向以低调著称于外,加上合生创展“慢工细活”之个性,朱孟依也被外界称为“朱老农”。

合生创展,1992年8月创设于香港,1998年登陆香港联交所上市,是“中国第一家百亿元房企”,过去曾有无数的荣光。也许不甘于10年失速掉队,自去年年初交棒予小女儿朱桔榕,卸任合生创展董事会主席后,“朱老农”似乎变了个样,撕下一向“低调”的脸谱,频繁生猛拿地,一改过去偏于谨慎之风格。

今年1月21日,广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)举行了表决会议,合生创展一举拿下了总投资近347亿元、号称广州史上最贵旧改项目,其中,仅复建安置资金就达到250.77亿元。仅隔4天后的1月26日,“朱老农”又将目光向北,合生创展力压16家房企,以近47亿元再度拿下北京分钟寺投资的土地项目。2021年开年7天内,广州、北京二地出击,且两地投资总额合计超过393亿元,如此生猛之大动作,似乎与“朱老农”昔日风格不一样了。

人勤春来早!也许,各人有各人的盘算,各人有各人的布局。2020年年初,朱孟依隐退,当时31岁小女儿朱桔榕接棒,正式接任合生创展董事会主席。“好事成双”,多年失速的合生创展终于迈过了200亿门槛。

去年一年,尽管遭遇横生而来的疫情,合生创展却更上一层楼,2020年销售额首度达到了300亿元门槛。

一年内百亿大跨越,由“二”进“三”,合生创展慢慢向主流房企阵列靠拢,“朱老农”自然喜上眉梢,他会继续采用更为激进策略,也就变得自然而然了。也许,作为一家“92派”老牌房企,合生创展今日风格出现明显变化,可解读为“女二代”朱桔榕接班一年之“成就”。

不过,我们始终认为,“扶上马”更须“送一程”,女儿掌舵也不代表“朱老农”就撒手不管事了,只不过隐身幕后的他,做起事来更从容、更自由一些而已。我们注意到,2020年年初,当合生创展2019全年突破200亿(注:合约销售额212.58亿元)门槛,在实现营收及利润均有较为喜人的成绩单时,负债总额也急升34%至1290.88亿港元。从财报来看,当时合生创展在上规模的同时,也同步展现了好的盈利能力,稍显不足的是负债总额也攀升了,但在“内房股”中小房企阵营里,合生创展也算是一股清流之一。

另外,从2020年合生创展中报来看,有个“亮色”是股权投资板块,并主力投资高新科技、医疗科技类公司。正如其财报强调的,对流动性很强的二级股票市场投资,可成为流动性管理促进资产保值增值工具之一;此外,在低息环境下,也可以寻求更高的投资回报。通常来说,新生代企业家喜欢亲近金融和投资,89后朱桔榕也不例外。

从合生创展投资平安保险、小米集团等浮盈利基来看,朱桔榕表现很好。不过,合生创展在股权投资表现出“热情”,也与去年股市表现及热钱涌动的大背景有关,其投资配置的持续性仍存疑。除了深耕房地产外,合生创展旗下的“合生活”也扩展至物业管理、金融、旅游、大健康等多元产业领域,变为一家综合性投资控股平台公司。

快速应变,在突围中锐变,是超级富豪区别于一般富豪的核心,也是企业持续成长的必要条件之一。朱孟依、朱桔榕父女也有意加速推动合生创展的转型,“鸡蛋不能放在一个篮子里”,在“房住不炒”、“三道红线”的大环境下,也契合了朱孟依的老农思维。2020年11月2日中午,合生创展宣布,席荣贵已辞任公司执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员。

在职两年半后,且在合生创展销售进入提速期时,席荣贵选择离开了合生创展,如此人事变动,到底是为什么呢?仅是席荣贵为期三年的服务合约到期,抑或是另有他因呢?

1992年,朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办了合生创展集团;自创立以来,合生创展仅有谢世东、陈长缨、武捷思、薛虎和席荣贵这五任前总裁。在席荣贵入职前,“朱老农”甚至让总裁之宝座“空窗”了6年之久。相关公告中,席荣贵的辞职理由是“希望投入更多时间处理其个人事务”。

有人曾归因,合生创展多年来高管团队多次“换血”是由于“朱老农”家族化管理,职业经理人“话语权”不高。不过,薛虎当年辞职时已为他“平反”了,“我觉得合生没有家族色彩,我们都不是家族的人。我们和朱氏家族没有任何的关系。

那剩下一个谜团,会是企业战略及策略上的分歧吗?

《证券日报》2月2日报道称,合生创展在新年7天内在广州、北京两次“出击”,项目总投资额超过393亿元,且超过了2020全年销售额,外界担忧,旧改项目工期长,回本慢,恐导致资金压力大。合生创展以100%通过率拿下位于中大纺织商圈的广州巨无霸凤和旧改项目,总占地面积约112.71万平方米,改造投资总金额约346.67亿元,是广州旧改挂网招商以来之最高金额项目。

“土储”是房地产的“生命线”,虽说旧改项目利润空间高,但也有考验房企资金链的关键——回笼现金慢。

据合生创展财报数据,已公布的2020年中报显示,2020年中期资产负债率为63.25%,同比增加6.4%。此外,2020年中期银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元,也较2019年12月31日增长42%。2020年中期现金短债比仅有0.63。

《证券日报》在报道中指出,在房企普遍选择快周转模式的当下,昔日“地产航母”正在试图投资和地产两手一起抓。“‘三道红线’中,合生创展踩中了两道。也就是说,合生创展在逐步提升投资业务占比的同时,面对利润空间高但资金周转慢的旧改项目,如何强化现金流管理,保证资金链的安全,或是个不小压力。

宁为鸡首不为牛尾,“朱老农”会舍弃“慢工细活”?朱孟依,1959年8月生于广东省梅州市丰顺县留隍镇口铺村。如今,他的家族从商的人很多,比如他的哥哥朱拉伊、弟弟朱庆依、妹妹朱帆,也包括亲戚朱克林等,均在合生创展集团体系下做事。朱孟依有二子一女,除了生于1989年的女儿朱桔榕掌舵合生创展外,长子朱一航、次子朱伟航分别掌舵珠江商贸集团、广东珠江投资。

朱孟依特别重视代际接力,他的子女也都早早上位,形成“分工不分家”传承态势。协作分工不分家,情为先,治为主,信任是运作最坚实的基础。家和万事兴,家族观念浓厚,注重家族情感,很多成功潮汕家族企业也将家族成员上下一心、并肩协作,作为助推企业前进的源动力。

与父辈朱孟依一样,三个子女除了肯接班之外,也都是“高调做事、低调为人”,很少刻意去“抛头露面”,即使有,多出现于慈善公益活动场合。62岁的朱孟依,是1990年获得香港永久居民身份证的。2020胡润百富榜上,朱孟依上榜身家为455亿元。

见朱孟依的人,第一印象可能不把他当富豪看,有点像庄稼汉,衣着朴素。实干低调是合生创展“朱老农”本色,他凡事喜欢亲历亲为,若不是如此,合生创展也不会出现多年总裁职务空窗。过去,合生创展曾因“慢工细活”名闻业内,“慢周转、高溢价”也曾是“朱老农”企业战略之一。

也因为“慢”,昔日地产“华南虎”才会一度跌出房企100强之外。2019年突破200亿,2020年迈入300亿门槛,“朱老农”似乎一改多年温吞,步伐快起来了。房地产,讲“头部为王”,宁为鸡首不为牛尾。

有人说,“朱老农”会改变“慢周转、高溢价”战略吗?我想,会变一些,但大格局方向不会变得太大。“人勤春来早,奋蹄赶秋实”,转型变革确实很重要,但转型的质地更为重要。

朱孟依虽是梅州丰顺人,但他家乡整个口铺村,多是讲潮汕话,朱孟依也是操着一口潮汕话。

丰顺,是个盛产富豪的福地,有“丰顺十六王”之说,其中,朱孟依是“丰顺十六王”之地产大王。

口铺村,地处丰顺县留隍镇东,西面是韩江。留隍镇区,旧时称万江,当地有俗语“先有口铺后有万江”,也就是说,口铺村比留隍镇历史更悠久。

朱孟依家族的祖屋“笃庆堂”,始建于清咸丰元年(公元1851年),是围龙屋的客家祠堂建筑,兼具客家、潮汕及侨乡风格,属于俗称“驷马拖车”建筑形式。谱籍记载,丰顺朱氏始祖是丰山万五公,原名朱丰山,先祖乃金陵人士,原籍福建汀州宁化县石壁村,是朱熹之11代裔孙。宋末元初,为避战祸,由福建龙岩宁化迁至潮州府金山下仙坊巷,即朱屋巷。

清咸丰元年,朱丰山派系十七世孙朱公德,在口铺村创建笃庆堂。朱孟依三兄弟的父亲朱镇琳,是口铺村当地农民,也因他与三个儿子(长子朱拉伊、次子朱孟依、三子朱庆伊)乐善好施,朱镇琳获“南粤慈善家”之誉。

与绰号“朱老农”一样,被称为“广州地产圈教父”的朱孟依,在战略布局上一向谨慎、慎重,不急不躁。

除了规模外,如果从盈利能力、成长稳健性、对投资者价值回报等关键数据来比对的话,合生创展也是“鹤立鸡群”的。潮汕人,喜欢喝功夫茶,茶如人生,一个成功企业有时也如功夫茶,岁月静好,慢慢出味也是好味道!。

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